Verenigingszaken

Wat is een Vereniging van Eigenaren?

“Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw, alsmede het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een Vereniging van Eigenaars vormen. Iedere eigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars; dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop (na overdracht bij de notaris).”

Bij de koop van een appartement wordt juridisch het appartementsrecht gekocht. Dit appartementsrecht geeft de eigenaar het recht op het exclusieve gebruik van een privégedeelte. Daarnaast heeft de eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw, en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk. Tevens bent u verplicht via een voorschot bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen zijn periodiek, vaak maandelijks, aan de Vereniging van Eigenaren verschuldigd. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

Splitsing in appartementsrechten

De verhoudingen, regels, rechten en plichten die van toepassing zijn op de leden van de VvE, zijn vastgelegd in de akte van splitsing. Dit document heeft u van uw notaris ontvangen bij de aankoop van uw appartement. Vaak is er ook sprake van een huishoudelijk reglement. Dit stuk krijgt u van de makelaar of de notaris, maar in ieder geval van de administratief beheerder en/of bestuurder.

Akte van splitsing

De akte van splitsing, ofwel splitsingsakte, is het juridische fundament en is door de notaris opgesteld bij de oprichting van de VvE. In de akte van splitsing staat omschreven wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten zijn en welk aandeel uw appartementsrecht heeft in de VvE. In de meeste gevallen is dit aandeel gebaseerd op de grootte van het appartementsrecht. Hieraan gekoppeld zijn meestal de stemverhouding en het aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Dus meestal geldt: hoe groter het appartement, hoe groter uw stem en uw aandeel in de kosten.

Het Splitsingsreglement

Elke ‘gewone’ vereniging behoort statuten te hebben. Dat geldt dus ook voor de VvE. De statuten zijn te vinden in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is de grondwet van de VvE. Het moet worden gezien als een totaal aan spelregels voor het functioneren van een VvE.

Modelreglement

Om het opstellen van een splitsingsreglement te vergemakkelijken en te bewerkstelligen dat de minimale eisen hierin worden opgenomen, heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een modelreglement uitgegeven. Er zijn zes versies: -oktober 1957, februari 1973 (witte kaft), november 1983 (blauwe kaft), januari 1992 (gele kaft), januari 2006 (blauwgroene kaft) en december 2017

Huishoudelijk Reglement

Naast de van kracht zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement, kan iedere VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In dit reglement worden zaken van ‘huishoudelijke’ aard geregeld. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vastleggen van de kleurstelling van zonneschermen, regels over huisdieren, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Deze regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Op maat gebonden reglementen

Om de VvE te voorzien van regels die duidelijkheid bieden zodat de eigenaren weten wat zij mogen verwachten van elkaar, als ook van het bestuur en commissieleden verzorgen wij op maat gebonden reglementen, zoals:

• Algemeen Reglement – bestaande uit Bestuurlijke en Huishoudelijk Regels
• Huishoudelijk Reglement
• Handvest Kascontrolecommissie
• Leidraad bestuur – voorzien van het vereiste ‘Delegatie-/Procuratieschema’

Vraag & Antwoord 

Wat is een vereniging van eigenaars?
Een "Vereniging van Eigenaars" is een juridisch rechtspersoon die als doel heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaars van appartementen binnen een gebouw een vereniging van eigenaars vormen.

Wanneer word ik lid van een Vereniging van Eigenaars?
Zodra u een woning koopt in een appartementencomplex wordt u automatisch lid van een vereniging van eigenaars. Dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop van uw appartement na overdracht bij de notaris.

Kan ik mijn lidmaatschap opzeggen?
Nee, dit kan niet. Iedere eigenaar is verplicht lid. Uw lidmaatschap komt te vervallen bij verkoop van uw appartement.

Ik heb toch een appartement gekocht?
Juridisch gezien heeft u het recht gekocht om gebruik te maken van een specifiek aangewezen gedeelte van het complex: het privégedeelte. Daarnaast heeft u als eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk.

Ik wil geen VvE-bijdrage betalen. Kan dat?
Nee, u bent verplicht via de voorschotbijdragen bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen bent u periodiek, vaak maandelijks, verschuldigd aan de Vereniging van Eigenaars. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

Wat kan ik doen bij (geluids-)overlast bij buren?
In veel gevallen heeft een overlastgever niet eens door dat hij of zij overlast veroorzaakt. Begin dus altijd met een gesprek. Bij voorkeur niet tijdens of direct na de door u ondervonden overlast. Door uw emoties kunt u zaken anders benoemen dan u bedoelt. Nodig uw buren een keer uit en bespreek uw situatie. Komt u er met uw buren niet uit dan kunt u altijd uw beheerder vragen te bemiddelen. Deze heeft dan wel voldoende informatie nodig zoals aard en duur van de overlast en de tijdstippen waarop deze ondervonden wordt.

Mag ik harde vloerbedekking aanbrengen?
In de splitsingsakte is vaak al bepaald dat het niet is toegestaan om harde vloerbedekking aan te brengen of dat er voldoende isolatie moet worden aangebracht. Is er in de akte niets bepaald, dan is het aan de vergadering om een besluit te nemen. Er mag in geen geval geluidsoverlast ontstaan bij de omliggende woningen ten gevolge van de harde vloerbedekking.

Mag ik een schotelantenne plaatsen?
Dit is vaak in de splitsingsakte bepaald. In de meeste gevallen mag de schotelantenne niet aan de gevel, niet op het dak en niet op enige andere wijze aan de constructie (het complex) worden bevestigd. U kunt de schotelantenne wel op uw balkon zetten, voorwaarde is dat de schotelantenne niet aan de constructie wordt bevestigd. Bij nieuwere complexen kan er een voorziening zijn op het dak van het complex. Vaak bent u via het huishoudelijk reglement of de splitsingsakte verplicht hiervan gebruik te maken.

Wat zijn de taken van een bestuur?

Het bestuur wordt door de leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) in een Algemene Ledenvergadering benoemd en vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur van de VvE mag dan ook beslissingen nemen namens de VvE en is direct betrokken bij beslissingen die de VvE aangaan. De reglementen van de VvE bepalen de bevoegdheden van het bestuur. Ons kantoor hanteert hiervoor de unieke samengestelde ‘Leidraad bestuur’

Het bestuur is tekenbevoegd voor financiële aangelegenheden, houdt toezicht op de uitvoering van het financiële beheer door de beheerder, bewaakt de kwaliteit van de dienstverlening van de beheerder en de uitvoering van het groot onderhoud, de kwaliteit van het schoonmaken en bewaakt de voortgang van de actielijsten. Ons kantoor hanteert hiervoor het unieke samengestelde ‘Delegatie- en Procuratieschema’.

Waarom wordt er gespaard voor kosten die pas over 20 jaar staan gepland?
Het is nuttig en bijna een noodzaak om een MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP NEN-2767) op te stellen. Hiermee worden de kosten voor het onderhoud inzichtelijk gemaakt aan de leden van de VvE. Aan de hand van het te hanteren MJOP, is het mogelijk te berekenen hoeveel er jaarlijks moet worden gespaard om grote onderhoudsuitgaven in de toekomst te kunnen betalen.

Kan ik zelf een aanvullende opstalverzekering afsluiten voor mijn appartement?

Ja! Het casco (het geraamte) van het gebouw is verzekerd tegen brand, water en/of stormschade via de opstalverzekering. Indien een eigenaar extra bouwkundige voorzieningen heeft aangebracht die als aard- en/of nagelvast kunnen worden beschouwd, dan kan een eigenaar dit extra bijverzekeren. Gedacht kan worden aan een luxe keuken, toilet of badkamer. Dergelijke voorzieningen kunnen ook via de opstalverzekering van de VvE worden meegenomen door middel van een apart aanhangsel op de moederpolis’. Het is ook mogelijk om aanvullende voorzieningen via uw eigen inboedelverzekering – zogenaamd eigenaarsbelang– te verzekeren.

Wat betekent quorum?
Quorum betekent het vereiste aantal stemmen dat aanwezig en/of vertegenwoordigd dient te zijn op een Algemene Ledenvergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Als voorbeeld, in art. 37 en art. 38 van het modelreglement 1992 is dit nader omschreven. Blanco stemmen tellen niet mee ter bepaling van het quorum. In sommige gevallen kan er sprake zij van een ‘gekwalificeerde meerderheid’.

Waaruit zijn de jaarbijdragen opgebouwd?
De jaarbijdragen zijn opgebouwd uit exploitatie- en servicekosten. Jaarlijks wordt hiervoor de vereiste begroting aangeboden in de Algemene Ledenvergadering ter goedkeuring. U ontvangt hier altijd een specificatie van. Eén deel van de kostenrekening heeft betrekking op de dagelijkse uitgaven van de Vereniging, zoals reparaties, verzekeringen en energiekosten, het zogenaamde servicekostencomponent. Het andere deel van de kostenrekening is bedoeld voor toekomst gerelateerde groot onderhoudsuitgaven, het zogenaamde exploitatiekostencomponent, dat door de Vereniging jaarlijks wordt toegevoegd aan het reservefonds . Hierbij moet u denken aan onderhoud en vervanging van daken, kozijnen, schilderwerk, et cetera.