Verenigingszaken

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is van rechtswege opgericht bij het passeren van de splitsingsakte bij de notaris. Bij de aankoop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VvE.

Wat is een Vereniging van Eigenaren?

    “Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw, alsmede het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een Vereniging van Eigenaars vormen. Iedere eigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars; dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop (na overdracht bij de notaris).”

    Bij de koop van een appartement wordt juridisch het appartementsrecht gekocht. Dit appartementsrecht geeft de eigenaar het recht op het exclusieve gebruik van een privégedeelte. Daarnaast heeft de eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw, en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk. Tevens bent u verplicht via een voorschot bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen zijn periodiek, vaak maandelijks, aan de Vereniging van Eigenaren verschuldigd. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

    Structuur van een Vereniging van Eigenaren

    Een VvE heeft verschillende organen zoals:

    Vergadering van Eigenaren

    Het belangrijkste orgaan binnen de Vereniging van Eigenaren is de Vergadering van Eigenaren (meestal Algemene Ledenvergadering, ALV genoemd). De ALV moet minimaal één keer per jaar gehouden worden. De ALV beslist over alle zaken die de vereniging aangaan, of het nu gaat om het vaststellen van de voorschotbijdragen, de onderhoudsplannen of over de kleurstelling van zonneschermen.


    Indien de besluiten van de ALV rechtsgeldig zijn genomen, zijn deze voor alle eigenaren bindend. Het is dus aan te raden om de jaarlijkse ALV bij te wonen of om iemand te machtigen, indien u zelf verhinderd bent. Zijn er te weinig eigenaren aanwezig op de ALV om een rechtsgeldig besluit te nemen, dan kan de ALV een 2de vergadering uitschrijven. Op de 2de vergadering kan dan in beginsel een minderheid een beslissing nemen die dwingend aan de meerderheid opgelegd kan worden. Indien overigens het model splitsingsreglement 2006 van toepassing is, dient u er op te letten dat in dat geval een ALV in de meeste gevallen ook besluiten kan nemen, indien er minder dan de helft van het aantal eigenaren aanwezig is (zelfs als er maar een paar eigenaren aanwezig zijn). Uw aanwezigheid op de ALV is dus des te belangrijker geworden.


    Het bestuur
    De wet stelt het benoemen van één of meer bestuurders verplicht. Het bestuur is het uitvoerende orgaan van de VvE. Het bestuur voert de genomen besluiten van de ALV dus uit. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het opstellen van de begroting, het beheren van de financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. De ALV benoemt en ontslaat het bestuur.
    Het bestuur of de bestuurstaken mag/mogen worden uitbesteed aan een professionele bestuurder en/of beheerder, zoals EB & A Vastgoed Management.


    Commissies
    De eventueel aan te stellen commissies –ter ondersteuning van het bestuur– worden door de ALV benoemd. De kascontrolecommissie controleert de administratie van de vereniging en brengt hierover verslag uit aan de ALV. De technische commissie krijgt van de ALV meestal uiteenlopende taken toebedeeld, zoals: lampen verwisselen, ontvangen van aannemers, voorstellen voor het bestuur voorbereiden, etc.

    Splitsing in appartementsrechten

    De verhoudingen, regels, rechten en plichten die van toepassing zijn op de leden van de VvE, zijn vastgelegd in de akte van splitsing. Dit document heeft u van uw notaris ontvangen bij de aankoop van uw appartement. Vaak is er ook sprake van een huishoudelijk reglement. Dit stuk krijgt u van de makelaar of de notaris, maar in ieder geval van de administratief beheerder en/of bestuurder.


    Akte van splitsing

    De akte van splitsing, ofwel splitsingsakte, is het juridische fundament en is door de notaris opgesteld bij de oprichting van de VvE. In de akte van splitsing staat omschreven wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten zijn en welk aandeel uw appartementsrecht heeft in de VvE. In de meeste gevallen is dit aandeel gebaseerd op de grootte van het appartementsrecht. Hieraan gekoppeld zijn meestal de stemverhouding en het aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Dus meestal geldt: hoe groter het appartement, hoe groter uw stem en uw aandeel in de kosten.

    Het Splitsingsreglement

    Elke ‘gewone’ vereniging behoort statuten te hebben. Dat geldt dus ook voor de VvE. De statuten zijn te vinden in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is de grondwet van de VvE. Het moet worden gezien als een totaal aan spelregels voor het functioneren van een VvE.


    Modelreglement

    Om het opstellen van een splitsingsreglement te vergemakkelijken en te bewerkstelligen dat de minimale eisen hierin worden opgenomen, heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een modelreglement uitgegeven. Er zijn zes versies: -oktober 1957, februari 1973 (witte kaft), november 1983 (blauwe kaft), januari 1992 (gele kaft), januari 2006 (blauwgroene kaft) en december 2017


    Huishoudelijk Reglement

    Naast de van kracht zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement, kan iedere VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In dit reglement worden zaken van ‘huishoudelijke’ aard geregeld. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vastleggen van de kleurstelling van zonneschermen, regels over huisdieren, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Deze regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

    Het onderhoud van het complex

    Door middel van de periodieke voorschotbijdragen aan de VvE worden o.a. reparaties, schoonmaakwerkzaamheden, verzekeringen en liftonderhoud betaald. Naast het dagelijkse onderhoud is het verplicht, dat een VvE anticipeert op toekomstig (groot) onderhoud. Op basis van een MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP) kan inzichtelijk worden gemaakt wat de kosten in de toekomst zullen zijn. Aan de hand van dit plan dient een reservefonds te worden aangelegd, waaruit op termijn het (groot) onderhoud kan worden betaald.


    Een goed onderhouden complex zorgt ervoor dat de waarde en de verkoopprijs van de appartementen zo gunstig mogelijk blijft. Natuurlijk is het ook prettiger wonen in een goed onderhouden appartementencomplex.


    De financiën van een VvE
    De bezittingen en schulden van een VvE staan vermeld op de balans. Het bestuur legt ieder jaar (tijdens de ALV) verantwoording af over de financiële positie van de VvE en stelt een begroting op voor het komende of lopende jaar. De begroting is de basis voor de vaststelling van de voorschotbijdragen. De bijdrage per eigenaar wordt bepaald op basis van het aandeel dat is vastgelegd in de akte van splitsing.

    Verzekeringen
    Één van de eerste zaken die geregeld moeten worden door een Vereniging van Eigenaren zijn de verzekeringen. Tot het moment van oplevering van het gebouw is de verkoper/projectontwikkelaar hier verantwoordelijk voor. Daarna dient de Vereniging van Eigenaren er zelf voor zorg te dragen dat het gebouw goed verzekerd is.


    Verzekeringen die een VvE moet afsluiten:
    • Opstalverzekering
    • Aansprakelijkheidsverzekering

    Verzekeringen die een VvE kan afsluiten:

    • Glasverzekering
    • Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
    • Rechtsbijstandverzekering

    Verzekeringen die een individuele eigenaar dient af te sluiten:

    • Glasverzekering (indien niet geregeld door de VvE)
    • Inboedelverzekering

    Op maat gebonden reglementen

    Om de VvE te voorzien van regels die duidelijkheid bieden zodat de eigenaren weten wat zij mogen verwachten van elkaar, als ook van het bestuur en commissieleden verzorgen wij op maat gebonden reglementen, zoals:

    • Algemeen Reglement – bestaande uit Bestuurlijke en Huishoudelijk Regels
    • Huishoudelijk Reglement
    • Handvest Kascontrolecommissie
    • Leidraad bestuur – voorzien van het vereiste ‘Delegatie-/Procuratieschema’

    Vraag & Antwoord 

    Wat is een vereniging van eigenaars?
    Een "Vereniging van Eigenaars" is een juridisch rechtspersoon die als doel heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaars van appartementen binnen een gebouw een vereniging van eigenaars vormen.

    Wanneer word ik lid van een Vereniging van Eigenaars?
    Zodra u een woning koopt in een appartementencomplex wordt u automatisch lid van een vereniging van eigenaars. Dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop van uw appartement na overdracht bij de notaris.

    Kan ik mijn lidmaatschap opzeggen?
    Nee, dit kan niet. Iedere eigenaar is verplicht lid. Uw lidmaatschap komt te vervallen bij verkoop van uw appartement.

    Ik heb toch een appartement gekocht?
    Juridisch gezien heeft u het recht gekocht om gebruik te maken van een specifiek aangewezen gedeelte van het complex: het privégedeelte. Daarnaast heeft u als eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk.

    Ik wil geen VvE-bijdrage betalen. Kan dat?
    Nee, u bent verplicht via de voorschotbijdragen bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen bent u periodiek, vaak maandelijks, verschuldigd aan de Vereniging van Eigenaars. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

    Wat kan ik doen bij (geluids-)overlast bij buren?
    In veel gevallen heeft een overlastgever niet eens door dat hij of zij overlast veroorzaakt. Begin dus altijd met een gesprek. Bij voorkeur niet tijdens of direct na de door u ondervonden overlast. Door uw emoties kunt u zaken anders benoemen dan u bedoelt. Nodig uw buren een keer uit en bespreek uw situatie. Komt u er met uw buren niet uit dan kunt u altijd uw beheerder vragen te bemiddelen. Deze heeft dan wel voldoende informatie nodig zoals aard en duur van de overlast en de tijdstippen waarop deze ondervonden wordt.

    Mag ik harde vloerbedekking aanbrengen?
    In de splitsingsakte is vaak al bepaald dat het niet is toegestaan om harde vloerbedekking aan te brengen of dat er voldoende isolatie moet worden aangebracht. Is er in de akte niets bepaald, dan is het aan de vergadering om een besluit te nemen. Er mag in geen geval geluidsoverlast ontstaan bij de omliggende woningen ten gevolge van de harde vloerbedekking.

    Mag ik een schotelantenne plaatsen?
    Dit is vaak in de splitsingsakte bepaald. In de meeste gevallen mag de schotelantenne niet aan de gevel, niet op het dak en niet op enige andere wijze aan de constructie (het complex) worden bevestigd. U kunt de schotelantenne wel op uw balkon zetten, voorwaarde is dat de schotelantenne niet aan de constructie wordt bevestigd. Bij nieuwere complexen kan er een voorziening zijn op het dak van het complex. Vaak bent u via het huishoudelijk reglement of de splitsingsakte verplicht hiervan gebruik te maken.

    Wat zijn de taken van een bestuur?

    Het bestuur wordt door de leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) in een Algemene Ledenvergadering benoemd en vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur van de VvE mag dan ook beslissingen nemen namens de VvE en is direct betrokken bij beslissingen die de VvE aangaan. De reglementen van de VvE bepalen de bevoegdheden van het bestuur. Ons kantoor hanteert hiervoor de unieke samengestelde ‘Leidraad bestuur’

    Het bestuur is tekenbevoegd voor financiële aangelegenheden, houdt toezicht op de uitvoering van het financiële beheer door de beheerder, bewaakt de kwaliteit van de dienstverlening van de beheerder en de uitvoering van het groot onderhoud, de kwaliteit van het schoonmaken en bewaakt de voortgang van de actielijsten. Ons kantoor hanteert hiervoor het unieke samengestelde ‘Delegatie- en Procuratieschema’.


    Waarom wordt er gespaard voor kosten die pas over 20 jaar staan gepland?
    Het is nuttig en bijna een noodzaak om een MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP NEN-2767) op te stellen. Hiermee worden de kosten voor het onderhoud inzichtelijk gemaakt aan de leden van de VvE. Aan de hand van het te hanteren MJOP, is het mogelijk te berekenen hoeveel er jaarlijks moet worden gespaard om grote onderhoudsuitgaven in de toekomst te kunnen betalen.

    Kan ik zelf een aanvullende opstalverzekering afsluiten voor mijn appartement?

    Ja! Het casco (het geraamte) van het gebouw is verzekerd tegen brand, water en/of stormschade via de opstalverzekering. Indien een eigenaar extra bouwkundige voorzieningen heeft aangebracht die als aard- en/of nagelvast kunnen worden beschouwd, dan kan een eigenaar dit extra bijverzekeren. Gedacht kan worden aan een luxe keuken, toilet of badkamer. Dergelijke voorzieningen kunnen ook via de opstalverzekering van de VvE worden meegenomen door middel van een apart aanhangsel op de moederpolis’. Het is ook mogelijk om aanvullende voorzieningen via uw eigen inboedelverzekering – zogenaamd eigenaarsbelang– te verzekeren.

    Wat betekent quorum?
    Quorum betekent het vereiste aantal stemmen dat aanwezig en/of vertegenwoordigd dient te zijn op een Algemene Ledenvergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Als voorbeeld, in art. 37 en art. 38 van het modelreglement 1992 is dit nader omschreven. Blanco stemmen tellen niet mee ter bepaling van het quorum. In sommige gevallen kan er sprake zij van een ‘gekwalificeerde meerderheid’.

    Waaruit zijn de jaarbijdragen opgebouwd?
    De jaarbijdragen zijn opgebouwd uit exploitatie- en servicekosten. Jaarlijks wordt hiervoor de vereiste begroting aangeboden in de Algemene Ledenvergadering ter goedkeuring. U ontvangt hier altijd een specificatie van. Eén deel van de kostenrekening heeft betrekking op de dagelijkse uitgaven van de Vereniging, zoals reparaties, verzekeringen en energiekosten, het zogenaamde servicekostencomponent. Het andere deel van de kostenrekening is bedoeld voor toekomst gerelateerde groot onderhoudsuitgaven, het zogenaamde exploitatiekostencomponent, dat door de Vereniging jaarlijks wordt toegevoegd aan het reservefonds . Hierbij moet u denken aan onderhoud en vervanging van daken, kozijnen, schilderwerk, et cetera.

    Partners & Organisaties

    VvE Belang:
    De belangenorganisatie voor eigenaren van etages, portiekwoningen en appartementen voor Verenigingen van Eigenaars.
    www.vvebelang.nl

    Vereniging Eigen Huis:
    Vereniging Eigen Huis is de consumentenorganisatie voor (toekomstige) eigen woningbezitters.
    www.eigenhuis.nl

    Kamer van Koophandel:
    De Kamer van Koophandel heeft 3 belangrijke taken: geven, registratie in het Handelsregister en het stimuleren van de regionale economie.
    www.kvk.nl

    Ministerie van VROM:
    Het ministerie van VROM staat voor ruimte, milieu, wonen, wijken en integratie. Beleid maken, uitvoeren en handhaven.
    www.vrom.nl

    Woonwebsite:
    Portal met informatie over allerlei zaken op het gebied van wonen en woninginrichting.
    www.woonwebsite.nl

    Woningstartpagina:
    Onderdeel van startpagina.nl.
    www.woning.startpagina.nl

    EB & A Vastgoed Management
    Charles Petitweg 35 C3 
    4827 HJ Breda, Noord Brabant


    KvK: 20060321


    Privacyverklaring

    Telefoonnummer Breda: 076 - 578 25 78
    Telefoonnummer Rotterdam: 010 - 763 06 37
    Telefoonnummer Oosterhout: 0162 - 47 19 16

    Mail: info@eba-vastgoed.nl

    Openingstijden

    Maandag 08:30 - 17:00

    Dinsdag 08:30 - 17:00

    Woensdag 08:30 - 17:00

    Donderdag 08:30 - 17:00

    Vrijdag 08:30 - 17:00